Um
condomínio é um ambiente no qual convivem pessoas diferentes, com padrões
distintos de comportamento e expectativas nem sempre convergentes a respeito do
que seja viver em grupo. É um pequeno universo, no qual tudo pode acontecer –
e, quanto mais grave o imprevisto, mais delicada a situação, maior deve ser o
jogo de cintura do síndico para evitar que o problema assuma proporções ainda
maiores.
Será
que existe alguma “receita” para lidar de forma sensata e inteligente com essas
situações difíceis? Na opinião de Márcio Bagnato, diretor de condomínios da
administradora Habitacional, não se pode evitar imprevistos, mas a ênfase na prevenção
certamente contribui para a tranquilidade coletiva. “Muitas ocorrências se
devem a falhas cometidas pelos próprios moradores, por isso é importante
realizar campanhas de conscientização, alertar para os perigos de algumas circunstâncias
envolvendo crianças, enfatizar as normas de segurança e de uso das áreas comuns
(churrasqueira, piscina, sala de ginástica), delimitar as regras para acesso de
visitantes”, exemplifica.
Ele
também orienta o síndico a não abrir mão de exigir a Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART) para reformas e obras. Esse documento é fundamental para dirimir riscos
e atribuir corretamente as responsabilidades em caso de acidentes. “Assim,
asseguramos que haverá um engenheiro ou arquiteto responsável pela obra até o
final, e que esse profissional responderá por problemas ou danos”, diz Bagnato.
Treinar
funcionários é essencial. Eles devem saber operar corretamente o sistema de
acesso, fazer bom uso do monitoramento CFTV (circuito fechado de TV), ter
conhecimento dos regulamentos internos e de segurança. Zelador e porteiros
também devem servir de interface na comunicação entre moradores para a
resolução de conflitos corriqueiros.
Segundo
Marco Spitaletti, integrante da Vice-presidência de Administração Imobiliária e
Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), a parte incomodada por algum
problema deve recorrer ao porteiro ou zelador para que este interceda em questões
como os conflitos causados por barulho, inconvenientes envolvendo animais de
estimação ou desentendimentos sobre o uso das vagas de garagem. “Se for
constatado que a queixa é procedente, o próprio funcionário deve fazer
advertência verbal ao infrator, com todo ‘jeitinho’, sem nunca dizer de quem
veio a reclamação”, orienta o dirigente.
Se
essa providência não surtir efeito, síndico e administradora podem enviar uma
advertência formal por escrito. “Convém esgotar todas as tentativas antes dessa
ação, que é sempre um ‘puxão de orelha’ que ninguém gosta de receber”, diz. A advertência
deve ser redigida com muito cuidado, para não melindrar ninguém. E, se nem a
advertência formal for acatada, chega-se à última instância: aplicação de multa.
Segundo
Márcio Bagnato, questões que incluem cuidados com a segurança são as mais
preocupantes. “Ter um sistema de monitoramento das áreas comuns é importante
para usar as imagens na apuração de acidentes e até casos de morte”, recomenda.
Os
funcionários, principalmente o zelador, devem ser orientados a prestar atenção especial
ao que acontece nas áreas comuns, como piscina e sala de ginástica, e
restringir o acesso de menores de 12 anos. Spitaletti, do Secovi-SP,
compartilha da mesma opinião. “O condomínio não tem obrigação de tomar conta
das crianças e nem deve assumir essa responsabilidade”, enfatiza.
Lavagem
do piso e outras manutenções que envolvam riscos devem ser sinalizadas com
avisos escritos. Além disso, convém que a área seja isolada, e é bom (embora
não obrigatório) que o condomínio tenha seguro de responsabilidade civil, tanto
para o condomínio quanto para o síndico.
No
caso de furto, há duas situações: a ocorrência em unidade privativa e em área
comum do condomínio. Em ambas, o tratamento é praticamente o mesmo: fazer
boletim de ocorrência para que a polícia apure o caso. Se houver testemunhas,
melhor. O condomínio não deve se envolver nos casos ocorridos em áreas
privativas porque não tem como se provar o que havia dentro da unidade, alerta
Bagnato. “Já nas áreas comuns, a apuração deve ser acompanhada de perto, pois
se trata do patrimônio comum”, afirma o diretor do Secovi-SP. Neste caso, o monitoramento
de CFTV ajuda a inibir qualquer ação criminosa.
Quando
o furto for dentro de automóveis, o condomínio só assume responsabilidades se o
assunto constar explicitamente na Convenção ou houver provisionamento na
previsão orçamentária, aprovada em assembleia.
Em
caso de morte, a orientação é ligar para a polícia e isolar o local – seja área
comum ou privativa. “O próprio síndico ou responsável pela administração do
condomínio costuma dar o atendimento à polícia e acompanhar o caso até o
final”, informa Spitaletti. Quando se tratar de suicídio, apesar da gravidade e
do choque causado nos moradores, o procedimento é semelhante ao anterior. “O
importante é não alardear a história dentro do condomínio. Deve-se manter o
máximo de serenidade”, diz.
Quando
um morador passar mal ou se acidentar, Márcio Bagnato diz que a portaria deve
facilitar o atendimento, oferecendo-se para acionar o Samu e liberando o acesso
da ambulância à garagem ou na frente do prédio.
Fonte:
Jornal Secovi-SP nº 243
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