Como aplicar multas e advertências em condomínios

Todos sabemos que a parte mais difícil da vida em condomínio é a convivência. Principalmente com aqueles que não se esforçam para viver harmoniosamente com o resto da comunidade condominial, ou que se esforçam apenas para tornar a vida no local mais difícil.

Para quem não respeita o próximo, seja um vizinho, ou um funcionário, ou as regras do condomínio, a solução são as advertências e multas.

Mas como saber qual é o momento certo, ou se a multa ou advertência é realmente justa? O SíndicoNet conversou com diversos especialistas sobre o tema, para sanar de vez todas as suas dúvidas.

Antes de advertir ou multar, uma dica é ter sempre uma conversa amigável – e de alerta – com os condôminos que geralmente cometem infrações. Explique que a situação não é agradável e que você provavelmente terá que multá-lo caso a conduta continue acontecendo.

Se isso não for suficiente, deve-se então consultar o que diz a convenção ou o regulamento interno sobre aplicação de multas ou advertências. Aí sim, o síndico ou administrador deve ser rígido, ou seja: seguir estritamente o que está determinado sobre o assunto no RI ou Convenção, evitando ter "dois pesos e duas medidas" para ocasiões diferentes.

Outra importante dica é que o síndico tenha segurança e certeza ao advertir ou multar o condômino infrator – mesmo quando ele pode se defender para o conselho ou para uma assembleia. Afinal, todos têm o direito de se defender.

E como conseguir essa segurança para dar as multas ou advertências com tranquilidade? É bom que o ato infracional esteja descrito na convenção ou no regulamento interno. E também é importantíssimo que o síndico tenha provas materiais do ocorrido.

Provas materiais são aquelas como fotos, imagens do CFTV, áudios, e relatos por escrito no livro de registro.  Pedidos “de boca”, apenas, não ajudam o síndico no momento de aperto. Quando ele precisar explicar que "alguém reclamou do barulho", vai ficar mais suscetível à famosa reclamação da perseguição ao morador.

Ou seja, para a sua própria segurança, peça para que qualquer reclamação seja efetuada pelo livro de registros. Dessa forma, há um registro, um embasamento maior para começar a conversa com o infrator.

Mas nem sempre a infração cometida estará discriminada em algum lugar da convenção ou do regulamento interno. Caso haja incômodo aos outros moradores do condomínio, esse pode se encaixar no conceito de perturbação da saúde e tranquilidade dos outros moradores.

Outra dúvida corrente é se o condomínio precisa primeiro advertir para depois multar.

Depende do que diz a convenção ou o regulamento interno. Mas há casos em que não há espaço para advertência, como no caso de uma mudança sendo efetuada no dia errado.

Que efeito teria uma advertência, se a pessoa não irá fazer outra mudança tão cedo? Ou se um condômino causa prejuízos aos bens do condomínio, o ressarcimento deve ser feito, mesmo que sem advertência, partindo direto para a multa.

Então, dependendo do que diz a convenção do condomínio, pode-se multar diretamente, sem passar pela fase da advertência. Para as situações mais recorrentes, como barulho, uso inadequado da garagem, ou passeio de animais em locais proibidos, podem começar com uma advertência e, então, seguir com as multas.

É preciso que o Regimento Interno ou a Convenção determine o valor das multas (tendo como referência a taxa condominial ordinária), para que o síndico não "legisle", apenas execute as normas.

Em convenções mais antigas, onde as multas são baseadas em URV ou em outras unidades, ou mesmo quando a multa é atrelada ao salário mínimo, o ideal é que haja uma assembleia para alterar a convenção.

Vale lembrar que a multa deve ser aplicada apenas sobre o valor da taxa mensal, sem incluir aí rateios extras ou despesas extraordinárias.

A primeira multa deve ser a de valor mais baixo, para que assim o valor possa crescer em caso de reincidência.

Geralmente, o valor da multa não pode passar de cinco vezes o valor da taxa condominial. Mas há o caso do condômino antissocial, daquele que reiteradamente comete desrespeitos ao regulamento interno e à convenção do condomínio. Para multá-lo é necessária a anuência da assembleia de condomínios. Nesse caso, a punição pode chegar a até dez vezes o valor da contribuição mensal.

O que diz a lei

Código Civil - Capítulo sobre Condomínios:

Art. 1336 / § 2o. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Fonte: SíndicoNet