Condomínio: rombo herdado da gestão anterior

Quando se inicia uma nova gestão, muitas vezes é preciso enfrentar problemas deixados pela gestão anterior, como por exemplo, um rombo na conta do condomínio.

Para oferecer dicas de como lidar com esse problema, o portal SíndicoNet conversou com a advogada Alessandra de Souza Dias Caldara, especialista em consultoria condominial, e com o síndico Claudimir Picarelli. Eles falam sobre as principais providências a serem tomadas, e como deverá ser a postura do novo gestor.

Como agir diante de uma má gestão

• Tomar medidas para a contenção de despesas.

• Havendo uma administradora envolvida, é mais fácil detectar o que causou o déficit, via prestação de contas.

• Em gestão própria, será necessário examinar minuciosamente as contas, tentando identificar o déficit, sempre que possível em contato com o ex-síndico.

• Caso o contato não seja possível, pode ser tornar necessária a contratação de uma auditoria externa. Lembrando que essa ação irá gerar novos gastos à gestão, e será necessária a aprovação da assembleia.

• Outra solução é procurar condôminos que tenham familiaridade com contabilidade, direito condominial e finanças para que examine as prestações de contas.

• Também é recomendável a contratação de um advogado para análise da legalidade das contratações e rescisões de contratos.

Causas mais comuns do déficit

• Contratações e compras equivocadas.

• Contratos superfaturados (por incompetência ou má fé).

• Má gestão de recursos humanos, que provocam reclamações trabalhistas.

• Realização de obras desnecessárias e sem convocação de assembleia.

• Desvio de verbas.

• Arrecadação menor do que as despesas, mesmo que não haja nenhum problema nos gastos.

• Previsão orçamentária deficitária.

• Falta de rigor ao promover as cobranças das unidades inadimplentes, motivando a inadimplência.

• Por isso, nesses casos é preciso analisar a má gestão do ponto de vista administrativo e contábil.

• Em qualquer um dos casos, o síndico atual deve ter cautela ao acusar a gestão anterior, principalmente para evitar acusações de cunho pessoal que podem ensejar reparações por danos morais ao ex-síndico.

Comunicar o fato

O síndico que estiver cumprindo mandato deve noticiar à assembleia todos os fatos relevantes que possam prejudicar o condomínio. É o que estabelece o Código Civil, artigo 1348, que trata das competências do síndico:

"Artigo 1348 - Compete ao sindico:

III- dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio."

É preciso convocar uma assembleia?

Como já mencionado, prejuízos causados por gestões passadas, podem ter várias razões, inclusive baixa arrecadação. Seria prudente convocar assembleia quando a gestão atual já tivesse analisado as contas e ações da gestão anterior, com embasamento do parecer contábil e jurídico.

No caso de apuração de responsabilidade do síndico anterior, o síndico atual deverá tomar atitudes no sentido de investigar, analisar contas e promover toda e qualquer ação no sentido de chegar o mais próximo da realidade dos fatos.

Responsabilidade legal

• Quanto à questão criminal, atos de improbidade (desonestidade) poderão ser punidos conforme preceitua a legislação penal. O desvio de receitas, por exemplo, constitui crime de apropriação indébita.

• Caso haja fortes indícios de improbidade ou erros que causaram prejuízos ao condomínio, e ausência de prestação de contas, é dever do síndico atual propor ação judicial de responsabilidade civil contra o ex-síndico, em nome do condomínio, com a finalidade de reparar todo e qualquer prejuízo sofrido.

• Para embasar a ação, é recomendável contratar uma auditoria.

Fonte: Sindiconet