Especialistas
da área condominial incentivam o reforço no controle da inadimplência nos
condomínios. “Em quadro de crise que se instala o consumidor, não conseguindo
pagar todas as suas dívidas, prioriza a quitação dos débitos com penalidades
maiores como o cartão de crédito, financiamento do carro. A taxa do condomínio,
que hoje tem multa de 2% e juros de 1%, fica por último”, observa o advogado
especialista na área condominial Alberto Calgaro. De acordo com o presidente da
Secovi Florianópolis /Tubarão, Fernando Willrich, a previsão é que a taxa
condominial tenha de ser reajustada acima dos valores de inflação, o que pode
elevar a inadimplência. “Percebemos que os síndicos, preocupados com o cenário,
já estão se movimentando e nos procuram para obter informações a fim de
minimizar os impactos”, diz.
Acompanhar de perto
Essa
é a principal recomendação dos especialistas. E quem comprova o bom resultado
dessa rédea firme é o síndico Érico Gomes do residencial Dona Isabel, em
Florianópolis. Contador aposentado, o gestor aplica sua experiência
profissional na cobrança e controle de finanças do condomínio. “Se percebo o
atraso de um mês do pagamento da taxa já aciono o condômino e pressiono para a
quitação. O pagamento, em geral, é realizado em seguida”, conta. “Quanto mais
de perto o síndico acompanha, melhor é a condução da inadimplência”, ressalta
Alberto Calgaro.
A
responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é do proprietário, portanto
este precisa ficar ciente em caso de atraso no pagamento por parte do ocupante.
Calgaro observa a importância de se manter o cadastro dos condôminos
atualizado. “O inquilino deixa de pagar o condomínio e o proprietário nem fica
sabendo. O síndico precisa ter os dados do condômino para localizá-lo e
informar do débito para que ele pressione o morador”, salienta.
A
falta do pagamento da taxa condominial pode também ocorrer por questões
práticas, meramente operacionais, simples de se resolver com diálogo e
informação. “Às vezes o condômino quer tirar alguma dúvida ou mesmo solicitar
segunda via de boleto. Diariamente estou no escritório do condomínio com a
porta aberta das 14h às 16h para negociar e conversar”, diz o síndico Érico,
que relata o caso de uma condômina, senhora de idade, proprietária de um
apartamento em outro condomínio, que comentou sua dificuldade em pagar a taxa
vencida do outro imóvel porque não encontrava o síndico para pedir via do
boleto. “Se a pessoa está devendo, não tem boleto, nem encontra o síndico para
conversar, esse pode ser o início de uma inadimplência mais difícil de ser
resolvida no futuro”, alerta.
O
condômino que deixa de pagar a taxa onera os demais proprietários a pagarem por
ele, já que a taxa condominial é a mera divisão das despesas do condomínio.
“Quem deixa de pagar o condomínio precisa ter ciência de que o vizinho está
pagando por ele”, orienta o advogado Alberto Calgaro.
Manejos administrativos
No
condomínio Dona Izabel, o síndico Érico conta que 70% dos imóveis são locados e
administrados por imobiliárias. Diante dessa realidade, o síndico pediu apoio
das empresas do ramo. “Eu converso com as imobiliárias e peço para que elas
incluam a taxa do condomínio junto à cobrança do aluguel e percebo que essa
medida reduz o estresse da cobrança”, conta. Nos casos em que o proprietário
faz o contrato de locação direto com o inquilino, o síndico Érico solicita ao
condômino que cobre o aluguel com a taxa e repasse o valor ao condomínio.
Avaliar
cortes de despesas no orçamento é uma medida recomendada pelo advogado
especialista na área condominial, Fernando Willrich. “Um aumento
desproporcional na taxa do condomínio tem grandes chances de acarretar em
aumento da inadimplência. Uma solução é conter os gastos”, alerta. O síndico
Érico compartilha a sua experiência de sucesso no condomínio Dona Izabel, no
qual, durante sua gestão, mantém as contas equilibradas e taxas em dia. “A
conta é simples. Quando se economiza, o custo baixa e a taxa é reduzida,
tornando-a mais acessível ao bolso do condômino. Tomo medidas de economia
durante a elaboração da previsão orçamentária”, relata.
Negociação da dívida
O
síndico tem obrigação de promover a cobrança da taxa, conforme prevê o Código
Civil. Esse acompanhamento pode ser feito pelo próprio gestor ou por mediação
de um advogado ou escritórios de cobrança. Algumas medidas precedem ações
judiciais, aplicadas quando a taxa vencida computa pouco tempo de atraso. O
envio de uma carta de cobrança para o condômino é uma atitude que pode resolver
o problema. O advogado Calgaro alerta, no entanto, que é preciso ter cuidado
para não realizar atos excessivos de cobrança, de modo que possa gerar
constrangimento. “O síndico jamais pode publicar a relação de inadimplentes e
nem a relação dos que pagaram o condomínio em murais do condomínio. Isso dá
direito ao condômino a buscar indenização por danos morais. A cobrança precisa
ser reservada”, aponta.
Um
bom acordo é melhor do que uma briga na Justiça. Se o condômino se comprometer
a pagar a dívida do condomínio em parcelas é sugerido aos síndicos que aceitem
a proposta, conforme orientação do advogado Alberto Calgaro, que explica: “sem
conceder desconto, o condomínio faz o acordo com todos os encargos monetários
previstos na legislação. O síndico não tem poderes para dar desconto sem
autorização da assembleia geral. O dinheiro não é dele”. No condomínio Solar
das Orquídeas, em Florianópolis, o síndico Audir Paulo Walter conta que após 30
dias do vencimento da taxa repassa ao advogado para notificar o proprietário
por escrito da inadimplência. “Dou um prazo de cinco dias. Se o condomínio se
manifesta para negociar, autorizo o parcelamento em até duas vezes com
assinatura de promissória”, conta.
Fundo de reserva
O
Fundo de reserva é um recurso ao qual o condomínio pode recorrer em situações
de inadimplência. É uma contribuição mensal que tem a finalidade de sanar
emergências, gastos não previstos no orçamento, inclusive suprir um rombo nas
contas gerado pela inadimplência. “Para utilizar o fundo de reserva o síndico
deve convocar os condôminos em assembleia para pedir autorização”, orienta o
advogado Calgaro observando que se a inadimplência estiver alta no condomínio
este pode ser um recurso paliativo e emergencial. “Despesas como pagamento de
funcionários, por exemplo, não podem atrasar”, pontua. Em geral, o percentual
do fundo de reserva é fixado em 5% a 10% da taxa do condomínio.
A
Cobrança Garantida também é uma opção que alivia o estresse com a
inadimplência. Trata-se de um contrato entre o condomínio e uma empresa do ramo
que antecipa a receita do condomínio, independentemente do pagamento da taxa
pelo condômino na data do vencimento. O dinheiro é disponibilizado ao síndico
para gerenciar o condomínio, realizar benfeitorias e melhor prever o orçamento.
A contratada se responsabiliza por efetuar a cobrança aos condôminos e resgatar
o valor adiantado.
Medidas extrajudiciais e
ação judicial
Uma
opção que minimiza o estresse, além de dar melhor encaminhamento ao assunto da
inadimplência no condomínio, é a contratação de um advogado, profissional
capacitado para mediar a questão com responsabilidade. Nas ações de cobrança
extrajudiciais é necessário agir com cautela. Qualquer deslize pode levar o
condomínio a responder por uma ação judicial por danos morais e outros
recursos. O síndico do Condomínio Solar das Orquídeas, Audir Paulo Walter
considera a participação de um advogado essencial no processo de cobrança. “O
profissional, além de dominar o assunto, também impõe respeito. O síndico é uma
pessoa que está todo dia presente no prédio, cria-se uma rotina e agir sozinho
é como uma visita familiar, sem muito crédito. Para funcionar tem que ter um
terceiro mediador”, destaca.
Corte de serviços
Alguns
condomínios adotam o corte de itens ao condômino inadimplente. Segundo Calgaro,
desde que esteja previsto na Convenção do condomínio, é possível efetuar o
corte de gás e restringir o direito do inadimplente ao uso de algumas áreas
comuns, como piscina, salão de festa e academia. “Se estiver previsto em
Convenção o síndico se isenta de qualquer responsabilidade em decorrência de
ação Judicial por parte do condômino”, explica. Todavia, o especialista alerta
para os excessos. Alguns itens são essenciais para a vida e locomoção do
condômino. Água, elevador, interfone, por exemplo, não podem ser restringidos.
“Em ação judicial, se o responsável pela ação for um Juiz mais humanista ele
pode considerar o corte desses itens como excesso”, observa. Além disso, a
garagem, que por direito é do proprietário, não pode ser interditada. “A
garagem, em geral, é propriedade do condômino na negociação de compra do
imóvel. O direito de propriedade deve ser observado”, diz.
Inscrição no SPC
Desde
que esteja previsto em Convenção, o atraso no pagamento da taxa condominial
pode levar o nome do condômino ao cadastro de inadimplentes, como os do Serviço
de Proteção ao Crédito (SPC) e da Serasa. Conforme lei estadual vigente desde
março de 2014, o condomínio pode protestar o nome do proprietário no cartório.
Com nome na lista, o condômino enfrentará dificuldades para realizar operações
de crédito ou abrir contas bancárias. Segundo Calgaro essa medida pode ajudar,
mas precisa ser feita com muito critério e cuidado. “Constatar e confirmar a
existência real da dívida e o responsável por ela é imprescindível. Pode acontecer
do apartamento ser vendido e o condomínio, indevidamente, inscrever a pessoa
errada no SPC, o que acarreta em danos morais. Em prazo de até 5 dias do
pagamento, a baixa do nome deve ser efetuada”, alerta.
Arbitragem
Criada
em 1996, a Câmara de Arbitragem é uma opção para resolver problemas de
inadimplência com celeridade e resolve diversas questões com o mesmo poder de
uma sentença Judiciária comum. A sentença arbitral isenta, inclusive, de
registro em cartório. O custo para a mediação da Câmara de Arbitragem é baixo e
a pendência é, geralmente, resolvida. A Lei de Arbitragem não exige presença de
advogado, embora seja recomendável essa participação. Para iniciar o processo,
é obrigatória aprovação da maioria dos presentes em assembleia condominial.
Várias empresas atuam como Tribunal de Arbitragem. O nome da escolhida deve ser
ratificado pela assembleia. O síndico reúne a documentação e provas de
inadimplência e leva até a Câmara Arbitral, que fará a convocação das partes
envolvidas para fazer a conciliação e dar andamento ao processo.
A
partir do momento em que o síndico percebe que as medidas extrajudiciais não
resolvem, é importante agir rápido e pleitear ação Judicial. O condomínio Solar
das Orquídeas, em Florianópolis, move processo decorrente de uma inadimplência
no valor de 40 mil reais. O síndico Audir Paulo Walter relata que o imóvel já
foi para leilão, mas devido ao valor alto da dívida condominial ninguém se
interessa pela compra. “O condômino já compareceu a várias audiências e se viu
perdido. Saiu da unidade, que está fechada até a resolução”, conta. A ação
judicial é lenta e obedece a uma série de etapas e prazos, o tempo de duração
depende da complexidade de cada caso. “Sempre tenho inadimplência. Após 90 dias
passados, se o condômino não entrou num entendimento de negociação solicito ao
advogado para providenciar o ajuizamento”, relata o síndico.
Fonte:
CondomínioSC
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