Todas
as despesas do condomínio são custeadas pelos condôminos na proporção de suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A falta de
pagamento de qualquer um deles acarretará no aumento da cota aos demais. Isso
ocorre porque o condomínio não possui outra fonte de receita que não seja as
cotas dos moradores, com exceção daqueles que oferecem outros serviços e cobram
por eles, como vagas avulsas para estacionamento ou aluguel de salão de festas.
Desta
forma, o condomínio tem duas opções no momento de elaborar a previsão
orçamentária, que deve ser realizada anualmente nos moldes do artigo 1.350 do
Código Civil:
1)
Calcular o percentual de inadimplência com base no histórico do condomínio e,
quando os valores em aberto forem recebidos e revertidos ao caixa do
condomínio, realizar uma assembleia para decidir se o montante será utilizado
em benfeitorias ou na forma de desconto nas cotas condominiais, anteriormente
oneradas pela inadimplência. De qualquer forma, é certo que a atraso no
pagamento colabora para o acréscimo no valor do condomínio, o que pode
representar, inclusive, a desvalorização do patrimônio, em razão da elevação da
cota condominial.
2)
Optar em trabalhar com o valor de rateio sem considerar a inadimplência futura,
entendendo assim que todas as unidades irão pagar e, na medida do
inadimplemento, ratear a parte. Porém, o condomínio deve ter cuidado porque não
é só o devedor com valor elevado em aberto preocupante. Aquele que não paga
pontualmente também traz problemas, deixando o condomínio, muitas vezes, sem
fluxo de caixa para honrar com seus compromissos corretamente. A consequência
disso é o acréscimo com multas e correções nos pagamentos realizados pelo
condomínio com atraso.
Um
dos principais compromissos financeiros do condomínio nos finais de ano é o
pagamento do 13º dos funcionários - com a 1º parcela prevista para 30 de
novembro e a 2ª parcela para 20 de dezembro. A despesa com mão de obra varia
entre 50% e 60% da arrecadação mensal do condomínio e o 13º equivale a mais um
salário para cada funcionário, além dos respectivos encargos sociais.
Diante
da necessidade de reforçar o caixa, esse momento é oportuno para que o síndico
tente negociar e receber os valores devidos pelos moradores inadimplentes. Cabe
a ele a prerrogativa de parcelar o pagamento mediante necessidade do
condomínio, mas nunca deve abrir mão de valores previstos em multa, juros e
correção.
O
acordo entre as partes é importante, seja pela necessidade de verba para
completar o valor com o 13º dos funcionários do condomínio, como para o morador
começar o novo ano sem dívidas. Caso o compromisso entre as partes seja por
meio de parcelas, sugere-se a elaboração de um termo de confissão de dívida,
com comunicação imediata no processo judicial e pedido de suspensão do mesmo
até a quitação integral do débito.
Fonte:
Sindiconet
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