Inquilinos
em condomínios podem ser mais um desafio da vida condominial para o síndico.
Afinal,
aquela pessoa mora ali, mas não é a dona da unidade. Tem a posse do local, mas
não pode votar em algumas das assembleias.
Mesmo
não sendo o dono do imóvel, o inquilino não deve sofrer nenhum tipo de
discriminação por isso. Tem direito de desfrutar das áreas comuns como qualquer
outro morador.
Seus
deveres também são quase os mesmos que os dos condôminos. Deve obedecer a
convenção e o regulamento interno, além de ter de pagar em dia o aluguel. Mas e
quando o inquilino apresenta comportamento antissocial? Para quem deve ser a
multa? Ele paga fundo de reserva?
Para
sanar essas e outras tantas dúvidas, elaboramos uma série de perguntas e
respostas sobre o tema. Veja:
1) Na hora de reservar o
uso de área comum, como churrasqueira e salão de festa, o condômino tem
preferência sobre o inquilino?
Não,
isso não pode ocorrer, já que ao alugar a unidade, o inquilino adquire os
mesmos direitos que qualquer outro morador do condomínio. O regulamento interno
deve oferecer outros critérios de desempate, como sorteio – quando a data é
muito concorrida – ou privilegiar quem fez a reserva antes.
2) O proprietário pode
continuar usando as dependências do condomínio enquanto seu imóvel está
alugado?
Esse
tipo de arranjo não é comum, principalmente porque as áreas comuns do
empreendimento foram dimensionadas para serem desfrutadas pelo número de seus
moradores. Afinal, se todos alugarem suas unidades e quiserem – inquilinos e
proprietários - se utilizar da piscina e da quadra em um dia de sol certamente
o espaço não seria suficiente.
Pode
haver exceção no uso de áreas reserváveis, como área gourmet e salão de festa.
Nesse caso, vale o que constar no regulamento interno do local. Porém, se o
documento for omisso, pode-se conversar com o síndico para saber se é possível
reservar o local sem problemas.
3) Proprietário que só
aluga a unidade pode continuar usando a garagem?
Caso
o mesmo tenha um espaço para estacionar seu carro e não a tenha alugado, é
possível, sim continuar usufruindo do local.
4) Inquilinos podem
participar de assembleia? E votar?
Não
há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias.
Especialistas do mercado divergem sobre esta questão.
Contra
o voto de inquilinos:
Alguns
especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação
anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do
inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o
proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à
possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes
especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64
sobre o voto de inquilinos.
A
favor do voto de inquilinos:
Há
outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não
teria revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem
votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de
procuração.
Por
não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em
assembleias requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar
em assuntos relativos a despesas extraordinárias.
5) Inquilino pode ser
eleito síndico?
Não
há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil
expressa claramente essa possibilidade:
"Art.
1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para
administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá
renovar-se."
Assim,
a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos
não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais,
estaduais ou federais.
6) Em caso de
inadimplência, quem deve ser acionado, proprietário ou inquilino?
É
importante frisar que a relação legal é sempre do condomínio com o condômino.
Por isso, é o condômino (proprietário) quem deve ser acionado judicialmente
quando a taxa não for paga – mesmo se for responsabilidade do inquilino arcar
com esse custo.
O
caráter da dívida da taxa de condomínio está sempre atrelado ao bem – e nesse
caso, se o inquilino não pagar, e o condômino também não, a própria unidade
poderá responder pela dívida.
O
mesmo vale para o pagamento do IPTU.
Por
isso, o que se aconselha é que o condômino efetue esses pagamentos ele mesmo,
não delegando a tarefa para o inquilino.
7) Quando há
correspondência para o proprietário, como se deve proceder?
Quando
a correspondência é multa, imposto ou tributo referente ao imóvel, o inquilino
tem a obrigação legal de contatar o proprietário para entregar a
correspondência.
Como
geralmente esse não é o único tipo de correspondência que o condômino
(proprietário) recebe na unidade, pode-se deixar na portaria e o mesmo, de
tempos em tempos, passa ali para recolhê-las.
Outro
arranjo é deixar na administradora que cuida do condomínio ou imóvel.
8) Em caso do inquilino
ser multado, como se deve proceder?
Primeiro
é importante que o síndico siga exatamente o que diz a convenção antes de
multar o inquilino. Afinal, não é porque ele não é condômino que se pode
“adequar” as regras e não respeitar o estatuto do condomínio.
Respeitando
todo o procedimento – inclusive o direito de defesa -, a multa, em si, deve ser
endereçada sempre ao condômino (proprietário). Ele deverá conversar com o
inquilino e cobrar deste o valor da multa. Porém, se o inquilino se recusar a
pagar, será o condômino o responsável pelo débito.
Há
entendimentos que o condomínio até pode cobrar do próprio inquilino, mas via de
regra, é o condômino (proprietário) o acionado nesses casos.
9) Quais despesas do
condomínio cabem ao inquilino?
As
despesas que devem ser honradas pelos inquilinos dizem respeito à manutenção e
ao dia-a-dia do condomínio, tais como:
- Salários e encargos trabalhistas dos funcionários;
- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Consumo de água, luz, esgoto;
- Manutenção e conservação dos jardins
- Manutenção e conservação de equipamentos, como: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, etc.;
- Manutenção e conservação de equipamentos de lazer, como: piscina, sala de ginástica, etc.;
- Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- Seguro condominial
10) Os inquilinos devem
participar do fundo de reserva?
Esse
também é um tema polêmico, já que nem todos concordam com a participação dos
inquilinos no pagamento desse tipo de fundo, já que o mesmo, a princípio, não
tem um destino certo.
O
ideal, para que não haja cobrança indevida, é que o condomínio conte com dois
fundos separados: um para gastos ordinários – esse sim, com participação dos
inquilinos – e outro para gastos extraordinários, com aporte dos proprietários.
11) O condomínio pode
pressionar o proprietário a retirar seu inquilino?
Em
casos de inquilino antissocial, o condomínio pode solicitar intervenção ao
proprietário, cabendo a este decidir qual providência será tomada.
O
correto, antes de ações extremas, é comunicar o morador de seu comportamento
inadequado e, após as tentativas em vão, partir para atitudes mais enérgicas,
como notificações, advertências e multas em nome do proprietário.
Fonte:
Sindiconet
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