Nada
como ter conhecimento do que o condomínio precisa com antecedência para, no
momento do reajuste da taxa, saber exatamente quanto aumentar. Mas há sempre muito a considerar: Deve-se
considerar a inflação do período? A idade da edificação conta? Como mostrar que
o dinheiro pedido a mais será bem empregado?
O
momento de reajustar a taxa é sempre tenso, já que seu aumento impacta
diretamente no bolso dos condôminos. Para que a ocasião não seja tumultuada, é
importante que síndico e conselho estejam bem a par da situação financeira do
local e das alterações a serem apresentadas.
COMO FAZER
É
no começo do ano que a maioria dos condomínios convoca a assembleia geral
ordinária para pôr em dia as finanças do condomínio. Nela, aprovam-se as contas
do ano anterior. Pode haver eleição para um novo síndico também. Na mesma assembleia, o síndico ou a
administradora coloca em aprovação e votação a nova previsão orçamentária, e
com ela o reajuste da taxa condominial, se necessário.
Tais
aprovações devem ser pela maioria dos presentes na assembleia.
Em
último caso, se a previsão orçamentária e a nova taxa não sejam suficientes
para oferecer o aporte necessário para as contas do condomínio, pode-se
convocar uma assembleia extraordinária para que sejam feitos os ajustes
necessários futuramente.
É
importe lembrar que o reajuste da taxa condominial não precisa acompanhar a
inflação, já que muitos dos gastos não mudam de acordo com esse índice.
O QUE CONSIDERAR
Histórico de despesas:
Como
sempre, organização é fundamental. Ter um histórico bem documentado dos custos,
o chamado demonstrativo de despesas, do ano anterior ajuda na hora de tirar as
dúvidas do que precisa ser reajustado.
Para
fazer essa conta, deve-se fazer uma análise de cada item, separadamente. Assim
é possível saber quando algo demandou mais do orçamento que o planejado. Dessa
maneira também é possível perceber se outro ponto, por sua vez, não irá
precisar de novo reajuste.
Benfeitorias futuras:
Também
é importante saber se o condomínio pretende investir em alguma obra que demande
um aporte financeiro maior. Reparos como pintura de fachada, grandes
impermeabilizações, ou reforma de piscinas demandam planejamento – e orçamentos
– próprios. Nesses casos, é importante deixar claro o que será taxa condominial
mensal e o que será destinado para essas melhorias. O ideal é separar as contas
através de um Fundo de Reservas ou de Obras.
Inadimplência:
Outro
dado revelado pelo histórico do condomínio é seu percentual de inadimplentes.
Com essa média é possível saber que porcentagem a mais os condôminos com
pagamentos em dia terão que arcar para que gastos como funcionários, água e
luz, não fiquem descobertos.
Situação atual das contas:
A
situação financeira atual do condomínio também deve ser considerada. Se as
contas estão fechando mês a mês com folga e o saldo é positivo e considerável,
é possível que não haja a necessidade de um reajuste imediato. Porém se a
situação está empatada – não sobra e nem falta dinheiro- o ideal é fazer uma
pequena atualização da taxa mensal.
Cuidado:
evitar a atualização da taxa a todo custo pode gerar desequilíbrio nas contas,
o que não é recomendável.
Dissídios e encargos trabalhistas:
Algo
que também deve ser levado em conta é o valor do dissídio dos
funcionários. Responsáveis por uma
grande fração dos custos, a folha de pagamento dos contratados do condomínio
merece atenção também no que diz respeito a décimo terceiro salário, férias,
fundo de garantia, etc. O ideal é que esses custos sejam provisionados mês a
mês, para evitar extras de final de ano.
Ainda
sobre os funcionários, os encargos trabalhistas também devem ser divididos em
12 parcelas, evitando uma possível sobrecarga nos meses de novembro e dezembro.
Há
também que se pensar no reajuste do contrato de funcionários terceirizados que,
apesar de não serem seus contratados, também contam com dissídio.
Contas d´água e luz:
O
consumo de água e luz são o segundo e o terceiro lugar no ranking de gastos do
condomínio. Para projetar seu custo futuro, vale pesar, além do que foi gasto
no ano passado, possíveis reajustes.
Nesses casos, vale a pena se utilizar do IGP-M ou de uma margem de
segurança de 5% a 10%.
Despesas e contratos de
manutenção:
Procure
identificar quais contratos e quais despesas poderão sofrer reajustes no
decorrer do ano. Contratos de manutenção de elevadores, por exemplo,
representam valores elevados e possíveis reajustes não devem ser esquecidos.
Consulte os contratos e negocie com os fornecedores. Leve em conta também que
condomínios mais antigos demandam maiores gastos e possíveis imprevistos com
manutenção.
Gastos extras de final de
ano:
Se
necessário, considere também gastos extras comuns de final de ano, como
decoração natalina, caixinhas e abonos para funcionários e prestadores de
serviços. Coloque esse item na lista de despesas e dilua-o em 12 vezes.
MARGEM DE SEGURANÇA
Para
planejar com segurança é interessante que as contas do condomínio contem com
uma “gordurinha” a mais. Pode ser uma porcentagem de 5% a 10% das contas, para
que haja dinheiro em caixa para o caso de alguma eventualidade ou acidente –
diferente do Fundo de Reserva, que é obrigatório por lei, esse dinheiro a mais
pode ser usado para pequenos reparos, por exemplo.
Se
o empreendimento for mais antigo é importante que haja mais interesse nesse
“extra”, já que nesses casos a edificação pede por mais reparos e manutenção.
ERROS COMUNS
- Acreditar que como as contas do condomínio fecharam sem problemas no ano anterior não será necessário atualizar a taxa.
- Não colocar na conta do aumento itens como o dissídio e décimo terceiro salário dos funcionários, além da atualização de contratos de manutenção.
- Fazer uma conta “justa” para a nova taxa, que não deixe margem para qualquer eventualidade que o condomínio possa passar.
- Basear o reajuste na inflação, já que muitos gastos do condomínio não seguem o índice.
- Deixar de considerar a média de inadimplência do condomínio.
Fonte:
Sindiconet
Nenhum comentário:
Postar um comentário